この記事のポイント
はじめに｜これは「特別な人」の話ではありません
このページは、「不動産投資をやるべきかどうかを決めるためのページ」です。
誰かにすすめるためでも、無理に始めさせるためでもありません。
不動産投資×節税の具体例です。全体像や前提知識を知りたい方は、
▶︎不動産投資×節税の全体像はこちら
をご覧ください。
今回のモデルケース
- 27歳
- 独身
- 年収800万円
- 都内で家賃12万円の賃貸
- 毎月の貯金は約2万円
この条件、実はかなり“普通”です。
もしあなたがこれに近いなら、この先の数字は ほぼそのまま当てはまります。
今、どれくらい税金を払っているのか？
まず現実を見てみましょう。
年収800万円・独身の場合（目安）
- 所得税：約53万円
- 住民税：約40万円
- 社会保険料：約120万円
合計
👉 約213万円
これを生活感にすると？
- 年に213万円
- 月に約18万円
つまり、毎月ほぼ「家賃1か月分」は税金のために消えています。
つまりこういうことです
あなたは毎年、約2〜3か月分は「税金を払うためだけに働いている」
これは誇張ではありません。
では、不動産投資をすると何が変わるのか？
ここからが本題です。
今回の不動産投資の前提条件（かなり保守的）
購入する物件（想定）
- 都内中古ワンルーム
- 築22年
- 価格：2,200万円
- 自己資金：100万円
- ローン：2,100万円
- 金利：1.5％
- 期間：35年
※「よくある・現実的な条件」です。
まずは実際にかかるお金（ランニングコスト）
年間コスト
- ローン返済：約78万円
- 管理費・修繕費：約18万円
- 固定資産税：約8万円
- 保険：約1.5万円
合計
👉 約105万円／年
家賃収入はいくら？
- 月8.5万円 × 12か月
👉 約102万円
ここまでを見ると…
- 収入：102万円
- 支出：105万円
👉 現金では、ほぼトントン
「じゃあ意味ないじゃん」と思った人へ
ここからが 多くの人が知らないポイントです。
減価償却とは何か？（超わかりやすく）
一言でいうと
「実際にはお金が減っていないのに、
減ったことにしていいルール」
です。
今回の物件の場合
- 建物価格：約1,300万円
- RC中古
- 減価償却：年間 約145万円
👉 帳簿上では、毎年145万円“損した”ことになる
確定申告をするとどうなるか？
年間の計算（帳簿上）
- 家賃収入：＋102万円
- 実際の支出：−105万円
- 減価償却：−145万円
結果
👉 不動産の赤字：▲148万円
この赤字、実はすごい
この▲148万円は、
👉 給料と合算して計算していい
というルールがあります。
これを 損益通算 といいます。
給料と合算すると？
- 給料：800万円
- 赤字：▲148万円
👉 課税対象が約650万円になる
実際にいくら税金が戻る？
税率の目安
- 所得税＋住民税
👉 約33％
計算すると
- 148万円 × 33％
👉 約49万円
つまり何が起きたか？
| 項目 | 投資前 | 投資後 |
|---|---|---|
| 年間税金 | 約213万円 | 約164万円 |
| 差額 | 約49万円 |
生活感に直すと？
- 年間：約50万円
- 月：約4万円
👉 毎月の手取りが4万円増えた感覚
この人の生活はどう変わる？
- 貯金：月2万円 → 月6万円前後
- 心理的余裕：かなり増える
- 将来の選択肢：増える
ただし、誰にでも向いているわけではない
この人が向いていた理由
- 年収が高い
- 税率が高い
- 独身でリスクを取れる
- 長期で考えられる
向いていない人
- 年収400万円以下
- 数年以内に転職・独立予定
- 「節税だけ」が目的
- 短期で儲けたい人
よくある誤解（重要）
❌ 不動産投資＝必ず儲かる
❌ 節税＝ノーリスク
⭕ 正解はこうです。
不動産投資は「向いている人が、正しく使えば合理的」な手段
最後に｜この数字を「自分の場合」に置き換えてください
この記事の数字はあくまで一例です。
- 年収
- 家賃
- 物件条件
これが少し変わるだけで、結果は大きく変わります。
だから最初にやるべきことは1つだけ
「自分の場合、どうなるかを数字で確認すること」
それができないまま
「怖い」「やめとけ」で終わるのは、
正直もったいない選択です。
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